Всё чаще замечаю, что риелторы предлагают к своим услугам уже готовый договор найма квартиры (или, как у них бывает, универсальный «договор аренды помещения»). Как правило, в их договоре содержится очень много ошибок, которые несут в себе риски для обеих сторон.

Самая любимая часть договора риелторов — это раздел про залог. Но правильно ли указывать «залог» в виде денежных средств в договоре найма? Нет.

Юридически верным будет включение в договор такого понятия как «обеспечительный платёж» . Используя слово «залог», вы создаёте риск, что суд признает этот пункт договора недействительным, так как вы пытаетесь применить правила залога к денежным средствам в договоре найма.

Обеспечительный платёж — что говорит закон

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платёж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определённой денежной суммы (обеспечительный платёж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства.

Что такое залог на самом деле

ГК РФ Статья 334. Понятие залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путём передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Обратите внимание: залог — это про имущество , а не про деньги. Залог работает через стоимость заложенной вещи, а не через прямую передачу денежной суммы. В договоре найма же речь идёт именно о деньгах, которые вносятся для покрытия возможных убытков.

Настоятельно рекомендую в договоре найма использовать именно «обеспечительный платёж» — это закреплённый в законе и понятный судам инструмент. Термин «залог» лучше оставить для ситуаций с передачей имущества, а не денег.

Короткий итог. В следующий раз, если риелтор говорит, что он также по совместительству юрист, и пытается вам «пропихнуть» такой прекрасный договор — бегите. С таким же успехом вы можете скачать договор найма на просторах интернета. Да, с ошибками, но бесплатно.

Проверю ваш договор найма

Покажите договор до подписания — выявлю риски и помогу их устранить.